Para el analista Marcelo Mazzon, esta tendencia no responde únicamente a las dificultades del mercado laboral o a la demora en la recuperación de los salarios. También influyen los problemas para recuperar los créditos en mora, que reducen la capacidad prestable de las entidades, y las limitaciones para conseguir fondeo a largo plazo.
“Acá aparecen los problemas de recuperación de la mora, que en el corto plazo, te limita la capacidad prestable; y la disponibilidad de fondeo, ya que los bancos no quieren alargar duration en pesos ajustables por CER, que es como funciona la línea del FGS de la ANSES”, explicó.
Otro indicador de la mayor cautela es que los bancos volvieron a incrementar sus compras de Letras del Tesoro de Capitalización (Lecap) y títulos públicos. Esa decisión implica destinar recursos a instrumentos financieros del Estado y establece un límite para la expansión de los préstamos en relación con los depósitos disponibles.
A esto se suma el temor a que se repita la dinámica de tensión cambiaria y suba de tasas que se registró durante la previa de las elecciones legislativas de 2025, entre julio y octubre. Los financistas siguen de cerca el calendario electoral, ya que algunas provincias comenzarán a votar a partir de marzo, y consideran que la incertidumbre política puede afectar las condiciones financieras durante los próximos meses.
La evolución del salario real también alimenta las preocupaciones. La tendencia de largo plazo muestra un retroceso del poder adquisitivo, profundizado por la recesión, mientras que el deterioro del empleo puede afectar la capacidad de pago de quienes ya tomaron préstamos hipotecarios.
“Ya los bancos evalúan pérdidas esperadas por incobrabilidad de cuotas de préstamos hipotecarios. Este fenómeno se correlaciona con el aumento del desempleo. Los bancos sensibilizan los drivers”, advirtió Martín Fernández Dubois, especialista en gestión de activos.
Entre los factores que las entidades analizan se encuentra, en primer lugar, el riesgo de crédito y la calidad de los préstamos, que permiten estimar la probabilidad de que los deudores dejen de pagar sus hipotecas mediante el análisis estadístico de las características de cada cartera.
También se evalúa la relación entre el monto del préstamo y el valor de la vivienda, conocida como LTV. Este indicador compara el saldo de la deuda con el precio comercial del inmueble. Cuando supera el 80%, aumenta considerablemente el riesgo de pérdida para la entidad ante un eventual incumplimiento.
Otro parámetro es el ratio de cobertura de la deuda (DTI), que mide qué proporción de los ingresos del deudor se destina al pago de la hipoteca. A esto se suma el historial crediticio, que permite observar la distribución de las calificaciones individuales de los clientes.
La concentración geográfica también representa un riesgo. Una cartera con una elevada exposición a una misma región o ciudad puede deteriorarse si esa zona atraviesa una crisis inmobiliaria o un aumento significativo del desempleo.
Por último, los especialistas advierten sobre el riesgo de base, que surge del descalce entre el rendimiento teórico de los créditos ajustados por UVA y el monto que efectivamente se cobra cuando las cuotas tienen un límite de actualización vinculado al Coeficiente de Variación Salarial (CVS). En contextos de inflación elevada, esa diferencia genera una volatilidad difícil de proyectar.
Para que las hipotecas con cuotas limitadas por el CVS resulten atractivas para los inversores y puedan ser securitizadas, se necesita un tercero que cubra la diferencia entre lo que paga el deudor y lo que debe recibir quien financia el crédito. Generalmente, esa función corresponde al Estado o a un fondo de garantía, como el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES.
El mecanismo permite que el deudor pague una cuota ajustada por salarios, mientras que el inversor recibe el rendimiento correspondiente a la actualización por UVA. La diferencia debe cubrirse con recursos del fondo. Si no existe capital suficiente o hay dudas sobre su liquidez futura, los inversores pueden perder interés en adquirir esas carteras hipotecarias.
La securitización resulta fundamental para los bancos porque les permite transferir los créditos a inversores, liberar recursos de sus balances y recuperar liquidez para otorgar nuevos préstamos de largo plazo, incluso con vencimientos de hasta 20 años.
Si las hipotecas dejan de ser atractivas para ese mercado debido a la incertidumbre sobre el funcionamiento del mecanismo CVS, las entidades deben conservarlas en sus propios balances y asumir el riesgo del descalce entre los ingresos que reciben y los compromisos financieros que deben afrontar. Esto puede reducir la disponibilidad de nuevos créditos o encarecer significativamente su otorgamiento.
La activación de la cobertura vinculada al CVS también dificulta la estandarización de las carteras, una condición necesaria para agrupar y titularizar hipotecas. Sin esa homogeneidad, resulta más complejo estructurar instrumentos financieros que puedan ser adquiridos por inversores.
En este escenario, el Banco Nación, que lidera el mercado hipotecario con una cartera de $4 billones, ofrece la posibilidad de optar por esa cláusula de cobertura. A diferencia de los créditos otorgados durante la gestión de Mauricio Macri, cuando Federico Sturzenegger estaba al frente del Banco Central, el esquema actual contempla una protección para el deudor frente a una eventual aceleración de la inflación que impacte sobre el CER.
La combinación de incertidumbre electoral, dificultades de fondeo, aumento de la mora y dudas sobre la securitización plantea nuevos límites para la expansión del crédito hipotecario. Aunque los bancos mantienen su participación en el mercado, las condiciones actuales los llevan a ser más selectivos y a evitar compromisos que atraviesen el próximo período presidencial.
