El proyecto, que ahora deberá ser tratado por la Cámara de Diputados para convertirse en ley, propone que las acciones de desalojo se tramiten mediante un juicio sumarísimo, con el objetivo de reducir los tiempos frente al procedimiento tradicional.
La iniciativa también amplía la legitimación para iniciar una acción judicial, ya que permite que cualquier persona que acredite un interés legítimo afectado pueda solicitar el desalojo, sin necesidad de contar con un vínculo jurídico específico con el inmueble. De esta manera, además de los propietarios, podrían intervenir quienes demuestren que sus derechos fueron afectados por una ocupación indebida.
En los casos de inmuebles destinados a vivienda y vinculados a contratos de alquiler, el proyecto establece que antes de iniciar un desalojo por falta de pago el locador deberá realizar una intimación fehaciente al inquilino para que abone la deuda. El plazo otorgado no podrá ser inferior a diez días corridos desde la recepción de la notificación, con indicación del lugar de pago.
La notificación podrá enviarse al domicilio informado por el locatario en el contrato, ya sea físico o electrónico. El aviso tendrá validez incluso si el destinatario rechaza recibirlo o si no puede concretarse por causas atribuibles al propio locatario.
Una vez vencido el plazo de intimación o finalizado el contrato por cualquier motivo, el ocupante deberá devolver la tenencia del inmueble. Si esto no ocurre, el propietario podrá iniciar la acción de desalojo mediante el procedimiento más breve previsto por la legislación.
El proyecto también establece que el locador no podrá rechazar la recepción de las llaves del inmueble ni condicionar su aceptación, aunque podrá mantener reclamos por obligaciones pendientes. Si el propietario se niega o guarda silencio frente a la entrega, el inquilino podrá realizar una consignación judicial de las llaves.
En esos casos, siempre que la consignación se realice dentro de los diez días hábiles posteriores a la notificación, no se generarán alquileres ni obligaciones accesorias desde la fecha en que se informó formalmente la intención de devolver el inmueble.
Uno de los principales cambios incorporados es la posibilidad de disponer la entrega inmediata de la propiedad en casos de ocupación precaria o intrusión. Para ello, el juez deberá considerar que el derecho invocado resulta verosímil y podrá exigir una caución juratoria antes de ordenar la medida.
Además, el proyecto establece que en situaciones de cambio de destino del inmueble, deterioro, realización de obras perjudiciales o uso abusivo, deberá realizarse un reconocimiento judicial dentro de las 72 horas. En ese procedimiento, el juez deberá verificar la identidad de los ocupantes con asistencia del defensor oficial.
La iniciativa contempla también medidas de protección para personas en situación de vulnerabilidad. Cuando entre los ocupantes haya menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en esa condición, deberán intervenir los organismos de protección correspondientes y el Ministerio Público Tutelar.
En esos casos, el juez podrá otorgar un plazo de hasta diez días para garantizar una alternativa habitacional transitoria. Además, la caución juratoria solo podrá utilizarse cuando el derecho del demandante sea indiscutible y no existan terceros de buena fe involucrados. El magistrado también podrá exigir una garantía adicional ante eventuales daños.
Respecto de las notificaciones judiciales, el proyecto establece que, cuando no exista un domicilio especial informado, la demanda podrá notificarse en el inmueble objeto del desalojo o mediante el domicilio electrónico correspondiente.
El notificador tendrá facultades para identificar el inmueble por distintos medios, incluso mediante registros fotográficos, y podrá solicitar asistencia de la fuerza pública cuando sea necesario. También deberá identificar a las personas que ocupen el lugar y dejar constancia de su relación con el demandado.
La notificación realizada en el inmueble deberá comunicarse a todas las personas presentes, incluso aquellas que no hayan sido denunciadas previamente. La sentencia alcanzará a todos los ocupantes, estén presentes o no durante el proceso.
El proyecto establece además que quien realice la notificación podrá requerir el uso de la fuerza pública, ingresar al inmueble con autorización y solicitar documentación identificatoria. El incumplimiento de estas obligaciones será considerado falta grave.
En los casos de desalojo por falta de pago o vencimiento del contrato, la iniciativa habilita la posibilidad de solicitar la desocupación inmediata bajo caución juratoria, siempre que las condiciones del procedimiento hayan sido acordadas previamente.
Si se determina que el demandante ocultó información relevante para obtener la medida, podrá recibir una sanción económica de hasta diez veces el último valor del alquiler, destinada a la otra parte.
Finalmente, el proyecto incorpora modificaciones al Código Civil y Comercial vinculadas a los contratos de alquiler. La norma establece la obligación de realizar una intimación previa al desalojo por falta de pago, otorgando un plazo mínimo de diez días corridos para regularizar la deuda.
Cumplido ese período sin respuesta, podrá iniciarse la acción judicial de desalojo mediante el trámite más rápido previsto. En caso de que el inquilino quiera devolver las llaves y el propietario se niegue a recibirlas, podrá realizar una consignación judicial y quedará liberado de nuevas obligaciones desde la notificación correspondiente.
