En un día clave, se realizó la cotización del primer REIT (Real Estate Investment Trust) en la Bolsa de Buenos Aires, donde sus creadores, incluido el desarrollador inmobiliario Beltrán Briones, celebraron una colocación que calificaron como “sumamente exitosa”. Este vehículo recaudó $66.327.251.000, equivalentes a US$45.000.000, con la participación de 3523 inversores, tanto personas jurídicas como físicas, cuando la meta era de US$15 millones.
Si bien el monto total se distribuye entre los aportantes, el promedio correspondiente es de US$12.000 por persona. Sin embargo, este dato puede distorsionarse debido a que algunos fondos realizaron inversiones de hasta US$3.000.000, mientras que amigos de Briones aportaron US$200.
Briones resaltó que “el talón de Aquiles del mercado inmobiliario siempre fue la barrera de entrada”, dado que el ticket promedio en la ciudad ronda los US$150.000. Así, al acercársele Abuchdid con la propuesta del REIT, que permite inversiones desde apenas $1000, decidió participar.
El contexto económico actual también influye: el índice Merval ha aumentado un 300% en dólares en los últimos dos años, los bonos han subido un 150%, los ingresos un 200% y el costo de construcción un 130%, mientras que el precio de las propiedades apenas ha crecido un 20%. Esto lo posiciona “como uno de los activos más rezagados de esta economía”, según Abuchdid.
Adicionalmente, la oferta de propiedades es cada vez más escasa, con una caída en la cantidad de metros cuadrados nuevos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en los últimos semestres, aunque la demanda sigue aumentando. Además, Briones destacó que actualmente se requieren solo dos sueldos para adquirir un metro cuadrado, frente a cinco en años previos. Este entorno, que ambos consideran favorable para la inversión, presenta propiedades “baratas” y expectativas de incremento en sus precios, complementado por lo que Briones describe como “una relación mística entre la Argentina y el ladrillo”.
Por su parte, Abuchdid coincidió en que durante años soñó con crear instrumentos de inversión así, aunque las condiciones no eran propicias. Atribuyó el lanzamiento del REIT a la reciente recuperación de la estabilidad económica y la confianza de los inversores, manifestando que “el REIT no surge de casualidad, sino en un contexto que permite pensar a largo plazo”.
El proyecto se enfocará en invertir en propiedades terminadas de alto nivel en Buenos Aires, incluyendo locales comerciales, oficinas AAA y residencias premium, especialmente en el corredor norte. Las acciones del fondo seguirán la variación del metro cuadrado de la ciudad.
A diferencia de una inversión inmobiliaria convencional, el esquema permite a los inversores liquidar su posición en cualquier momento mediante la venta de sus cuotapartes en el mercado secundario, las cuales podrán comercializarse a través de cualquier ALyC en Argentina. Briones apuntó que esto simplifica la inversión, ya que el socio no tendrá que preocuparse por cuestiones inmobiliarias, trámites o la búsqueda de inquilinos.
Los socios se comprometieron a mantener informados a sus inversores, presentando en su página web detalles sobre las propiedades adquiridas y los precios de los alquileres, facilitando así la evaluación de si desean entrar o salir.
El cronograma de inversión es progresivo: el fondo deberá destinar un tercio del patrimonio en inmuebles dentro de los primeros 12 meses, alcanzar dos tercios a los 18 meses, y superar el 75% en 24 meses.
Los especialistas han señalado que el fondo, administrado por Ciclo Nova Asset Management S.A. y con Banco Comafi S.A. como depositaria, generará ingresos a través de las rentas de alquiler y la apreciación en el valor de las propiedades, especialmente en un mercado donde los valores están retrasados. Se prevé que el metro cuadrado recupere su valor con el tiempo.
Los impulsores definen el REIT como el inicio de una nueva clase de activos en el mercado de capitales argentino. “Transformar ahorro en inversión es lo que necesita el mercado de capitales y el país”, enfatizó Abuchdid, quien también destacó la importancia de establecer instrumentos que conecten el ahorro de las personas con la economía real.
En este sentido, reflexionó sobre el impacto que podría tener dirigir una porción de los aproximadamente US$170.000 millones que los argentinos mantienen fuera del sistema financiero hacia inversiones productivas.
Si bien mencionó que no será una solución única para el mercado de capitales o la economía argentina, consideró que este es un paso positivo en una nueva dirección.
La adición de vehículos de inversión como el REIT Ciclo Nova amplía las opciones para los inversores y fortalece la capacidad del mercado de capitales para canalizar el ahorro hacia la economía real, explicó Ignacio Lorenzo, Chief of Financing & Listings de BYMA, subrayando que el desarrollo de instrumentos es esencial para construir un mercado más profundo y con mayores oportunidades de financiamiento.
A pesar de la sorpresa por el nivel de demanda, los socios creen en un gran potencial de crecimiento al compararse con mercados más maduros. En México, los REIT representan aproximadamente el 5% del PIB, lo que sugiere que si Argentina alcanzara cifras similares, el mercado podría superar los US$35.000 millones.
Solamente con la colocación de US$45 millones, expresaron su satisfacción, pero afirmaron que el potencial de este mercado es mucho más amplio, siendo un producto que ya ha probado su eficacia en el resto del mundo.
Este fenómeno no es exclusivo de Argentina; en países como Estados Unidos, los REIT son una opción común para inversiones. Funcionar como fondos de inversión inmobiliaria permite a las personas invertir sin gestionar los inmuebles directamente, ofreciendo instrumentos líquidos que permiten diversificación y accesibilidad a montos reducidos.
“Es una oportunidad para facilitar el acceso de miles de personas a un activo que históricamente ha estado reservado para unos pocos”, concluyeron los socios.
