Desde octubre de 2023, el costo de construir en dólares aumentó aproximadamente un 136%, un nivel que multiplica por 3,4 el mínimo registrado en 2020. Sin embargo, desde el sector sostienen que este incremento dejó de ser el único elemento determinante para establecer el precio de venta de las viviendas nuevas.
El desarrollo de departamentos en pozo pasó a depender de una combinación más amplia de variables, entre ellas las condiciones macroeconómicas, el acceso al financiamiento, la evolución de los salarios y la demanda del mercado.
El fuerte aumento de los costos de obra fue uno de los principales cambios registrados en la actividad desde la etapa posterior a la pandemia. La suba responde a factores como la apreciación del peso, la actualización de los salarios vinculados a la construcción y la estabilidad de algunos precios relativos, que elevaron significativamente el valor de edificar respecto de años anteriores.
Al mismo tiempo, los precios de venta de las propiedades tuvieron una evolución más moderada, generando una diferencia entre el incremento de los costos y la capacidad del mercado para absorber esos aumentos.
Desde el sector inmobiliario señalan que analizar únicamente el costo de construcción resulta insuficiente, ya que cada proyecto tiene una estructura financiera propia y atraviesa distintas etapas durante varios años, desde la adquisición del terreno hasta la entrega de las unidades.
El costo de la obra continúa siendo una variable central, pero también intervienen factores como las restricciones cambiarias, la inflación, la disponibilidad de crédito hipotecario y el nivel de ingresos de los compradores. Por ese motivo, dos emprendimientos con costos similares pueden adoptar estrategias comerciales diferentes.
Durante los períodos de alta inflación y restricciones cambiarias, la compra de departamentos en pozo funcionó como una alternativa de protección del capital para quienes buscaban mantener el valor de sus ahorros mientras avanzaba la construcción. Con una inflación más moderada y una mayor presencia del crédito hipotecario, esa lógica comenzó a cambiar.
También se modificó el perfil de quienes compran unidades nuevas. Mientras tradicionalmente los proyectos en pozo estuvieron orientados principalmente a inversores y departamentos pequeños destinados al alquiler, el mercado de viviendas usadas ofrecía una mayor variedad de opciones para quienes buscaban una residencia.
Desde la pandemia, comenzaron a desarrollarse más proyectos destinados a familias, con unidades de mayor tamaño, como departamentos de tres y cuatro ambientes, ampliando el público al que apuntan los nuevos emprendimientos.
En este contexto, la recuperación del crédito hipotecario benefició especialmente al mercado de propiedades usadas, debido a que permite acceder a una vivienda disponible de manera inmediata. En cambio, los departamentos en pozo continúan siendo una alternativa más asociada a quienes buscan una inversión con horizonte de mediano plazo.
El aumento de los costos de construcción llevó a los desarrolladores a revisar de manera permanente la viabilidad de nuevos proyectos. Sin embargo, la decisión de iniciar una obra actualmente depende de una evaluación más amplia que incluye las expectativas sobre el crédito, el poder adquisitivo de las familias, la evolución del dólar, las condiciones de financiamiento y la capacidad del mercado para absorber nuevas unidades.
Así, aunque el costo de construir en dólares registró un fuerte incremento en los últimos años, el valor de un departamento en pozo ya no se determina exclusivamente por esa variable, sino por una combinación de factores económicos, financieros y de demanda.
